La véranda est-elle considérée comme surface habitable ?

Résumé : La véranda est-elle une surface habitable ?
1. Loi Boutin
2. Loi Carrez
3. Distinctions clés entre surface habitable, privative, plancher
4. Incidence fiscale
5. Renseignements utiles : ADEME, DREAL, services fiscaux…

Pour agrandir votre maison et créer un espace de vie supplémentaire, il existe plusieurs solutions : extension en dur, extension à toit plat ou encore véranda…
Bien que parfois similaires dans la réalisation (isolation, design, prix…) ces différentes solutions n’ont pas la même valeur juridique.

En effet, une véranda n’est, dans la grande majorité des cas, pas considérée comme une surface habitable à l’inverse de l’extension de maison qui sera prise en compte dans le calcul de la surface habitable de votre bien immobilier. La véranda est cependant comptabilisée dans le calcul de la surface privative de votre propriété.

Loin d’être anodines, ces questions sont cruciales puisque la création d’une surface supplémentaire peut engendrer des incidences fiscales et une hausse de votre taxe foncière.

Pour vous aider à y voir plus clair, nous faisons le point sur la surface habitable, la surface privative et la surface plancher aux yeux de la loi et leurs implications dans la construction d’une véranda ou en cas de location ou de revente de votre maison.

Qu’est-ce qu’une surface habitable au titre de la loi Boutin ?

Votée en 2009, la loi Boutin introduit l’obligation de mentionner la surface habitable d’un logement lors d’un contrat de location. La surface habitable désigne ainsi la superficie totale des pièces d’habitation. Cela inclut les chambres, le salon, la salle à manger ou encore la cuisine, dans la mesure où celles-ci sont habitables. Ainsi, les parties de la propriété où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre ne sont généralement pas prises en compte dans ce calcul. De la même manière, les annexes, comme les garages, les caves, les balcons, les terrasses et les vérandas ne sont pas incluses dans le calcul de la surface habitable.

Il existe cependant quelques exceptions ! En effet, si votre véranda possède des performances thermiques et phoniques identiques à celle d'une extension de maison classique, qu'elle est ouverte sur le reste de votre maison et déclarée comme une extension chauffée, alors elle est considérée comme surface habitable. 

Véranda loi Carrez : on parle ici de surface privative

La Loi Carrez, pilier de la réglementation immobilière en France, concerne les biens immobiliers en copropriété à l’exception des caves, garages et emplacements de stationnement d’une surface inférieure à 8 m2 et d’une hauteur sous plafond inférieure à 1m80. Les vérandas entrent donc dans le calcul de la superficie privative au titre de la loi Carrez.

Mais alors, quelle est la différence entre surface habitable, surface privative et surface plancher ?

Dans le domaine de l'immobilier et en termes de droits, il est crucial de bien différencier la superficie habitable, la superficie privative et la surface plancher.

La surface habitable englobe la zone intérieure d'une habitation conçue pour des aménagements et un usage quotidien. Ce terme exclut donc les murs porteurs, les escaliers, les parties non aménageables et les espaces présentant une hauteur sous plafond inférieure à 1m80.

La surface privative englobe la surface habitable, mais aussi toutes les parties attribuées à un propriétaire. Cela inclut les balcons privés, les vérandas, les terrasses, les loggias, les caves, les greniers et les garages, le cas échéant. Elle est importante d'un point de vue fiscal, car elle est utilisée pour calculer la taxe d'habitation, la taxe foncière et les charges de copropriété.

La surface de plancher correspond à la somme des surfaces closes et couvertes, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1m80. Elle est calculée à partir du nu intérieur des façades. La surface de plancher se calcule différemment entre une maison et un immeuble collectif, notamment en ce qui concerne les déductions à réaliser.

Pour une maison individuelle, les déductions applicables sont les suivantes :

• Les combles aménageables, si elles sont aménagées conformément aux règles d'urbanisme
• Les caves et les garages, si elles sont situées au rez-de-chaussée ou au sous-sol
• Les balcons, les loggias et les terrasses, si elles ne sont pas couvertes

Pour un immeuble collectif, les déductions applicables sont les suivantes :

• Les balcons, les loggias et les terrasses, si elles ne sont pas couvertes
• Les parties communes intérieures, si elles sont accessibles à tous les occupants de l'immeuble

Ainsi, que vous soyez propriétaire, vendeur ou acheteur, une maîtrise de ces distinctions est impérative. Elles jouent en effet un rôle décisif dans l'évaluation de la valeur d'un bien, la définition des droits de propriété, et la gestion des contraintes légales liées à la superficie.

Alors, la véranda : surface habitable ou non ?

Selon la loi Boutin, la véranda ne fait pas partie de la surface habitable, car cette dernière exclut spécifiquement les espaces tels que les vérandas.

Pourtant, certains projets de vérandas spécifiques comme nous les concevons chez Vie & Véranda, peuvent vous permettre de déclarer votre véranda comme extension chauffée et donc de la faire valoir dans le calcul de la surface habitable de votre bien immobilier. 

Notez également, qu’avec une bonne isolation et une pose effectuée dans les règles de l’art, une véranda peut tout à fait devenir une véritable pièce de vie supplémentaire dans votre maison, au même titre qu’une extension classique.

Pour veiller à la bonne isolation de la véranda, nous vous conseillons notamment de ne pas faire l’impasse sur la qualité des matériaux et de choisir du double vitrage isolation de qualité afin de conserver la chaleur en hiver et de minimiser la pénétration de la chaleur excessive en été. En complément, vous pouvez également réfléchir à un système de chauffage à haut rendement, tel qu'une pompe à chaleur géothermique ou un système radiant pour bénéficier d’une température agréable pendant les mois plus froids.

Et dans le cas d’une véranda chauffée, surface habitable ou pas ?

Cette question et légitime et pour cause : dans le cas d’une véranda chauffée, bien isolée, vous obtenez bel et bien une pièce de vie supplémentaire habitable au quotidien qui peut même être complètement ouverte sur la maison. Pourtant, une véranda chauffée n’est toujours pas considérée comme une surface habitable au titre de la loi Boutin sauf exception, comme nous venons de le voir. 

Faut-il prendre en compte sa véranda en cas de revente de sa maison ?

Une véranda de qualité, conçue et réalisée dans les règles de l’art, représente une véritable plus-value immobilière (à condition que la pose de la véranda s'effectue dans les règles de l'art). Si vous envisagez de revendre votre maison, vous avez donc tout intérêt à prendre en compte votre véranda dans l’estimation générale de la maison. Une véranda récente, bien entretenue et parfaitement intégrée à l'ensemble de votre maison peut en effet représenter un véritable atout concurrentiel.

Selon une étude de marché MSI Reports réalisé en 2021, une extension véranda moderne ajoute entre 5 à 15 % de valeur supplémentaire à la valeur initiale de votre maison. La valeur ajoutée dépend de plusieurs facteurs, notamment la taille de la véranda, son emplacement géographique et l'état du marché immobilier local.

Est-il possible de transformer une véranda en surface habitable ?

Transformer votre véranda en espace habitable ? C'est possible, même si celle-ci n'a pas le statut de surface habitable dans la plupart des cas. Avec quelques arrangements et à condition qu’elle soit bien isolée, vous pouvez en faire une pièce à vivre confortable et utilisable toute l'année. Le recours à un système de chauffage efficace, l'utilisation de stores, l'intégration de solutions domotiques, une décoration d'intérieur réfléchie, l'ajout de plantes, voire la mise en place d'une cuisine ouverte peuvent en effet être des options d'aménagement de véranda à explorer pour donner à votre véranda l'agrément qu'elle mérite !

Véranda et démarches administratives : quelles sont les règles ?

La réalisation d'une véranda s'accompagne de démarches administratives que vous devrez prendre en compte pour mener à bien votre projet. En règle générale, et en fonction de la superficie de votre future véranda, de la superficie de votre maison et du Plan Local d’Urbanisme de votre commune, vous devrez faire une simple déclaration préalable de travaux ou obtenir un permis de construire.

Dans le cas de la construction de votre véranda en copropriété, vous devez demander et obtenir l'autorisation de construction en assemblée générale afin d’éviter d'éventuelles demandes de remise en état. Si vous souhaitez obtenir des informations supplémentaires, référez-vous à notre guide des réglementations, démarches administratives et travaux. 

Qu'est-ce que la réglementation RE2020 ?

Véranda surface habitable impôts : est-ce qu'une véranda augmente la taxe foncière ?

La création d’une véranda sur-mesure ou non peut avoir des implications sur vos impôts fonciers. La loi stipule en effet que votre véranda est considérée comme une extension de votre propriété et doit donc être déclarée aux autorités fiscales. Cette déclaration peut ainsi entraîner une augmentation potentielle de votre taxe foncière en raison de l'extension de votre surface privative.

Gardez cependant à l'esprit que les règles fiscales varient d'une région à l'autre. Les taux d'imposition et les exonérations possibles dépendent des réglementations nationales et locales. Il est important de noter que certaines améliorations liées à l'efficacité énergétique et à la préservation de l'environnement peuvent vous rendre éligible à des exonérations totales ou partielles de la taxe foncière.

Ces avantages sont souvent accordés pour des projets tels que l'installation de vitrages hautement performants sur le plan thermique ou l'adoption de systèmes de chauffage respectueux de l'environnement. Ce sont des points importants à prendre en compte lors de l'installation d'une véranda.

Afin d'éviter des mauvaises surprises, nous vous conseillons de déclarer votre véranda dès son achèvement, puis de consulter les autorités fiscales locales pour obtenir des informations spécifiques à votre situation.

Un projet de véranda ? N’hésitez pas à contacter l’agence Vie & Véranda la plus proche de votre domicile ou à faire une demande d’étude gratuite de votre projet sur notre site.